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调控城市4月成交见效 二线城市或升级到“

2017-05-02 09:26:32来源:中国经营网人评论  分享
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摘要:自“9·30”调控后,全国各地相继出台楼市限购政策。以“3·17”为标志,全国楼市又进入新一轮加码调控风暴中。

自“9·30”调控后,全国各地相继出台楼市限购政策。以“3·17”为标志,全国楼市又进入新一轮加码调控风暴中。近日,多家上市房企集中公布2017年一季报,《中国经营报》记者梳理发现,调控背景下,行业格局正逐渐发生改变,房企分化明显。

其中,标杆房企业绩逆市飘红。过去,领军房企万科一家独大,如今呈现碧桂园、万科、恒大“三强争霸”局面。部分房企受调控政策影响业绩亏损,销售面积出现较大下滑,有中小房企将逐渐退出地产开发业务,房地产行业集中度加速提升。

据了解,短期内市场已释放出降温信号。国家统计局最新数据显示,一季度全国商品房销售面积和商品房销售额增速比1~2月份分别回落5.6和0.9个百分点。3月份,统计的70个大中城市住宅销售价格中,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。

目前,全国楼市调控仍在继续。业内人士分析认为,2017年整体楼市降温是主要趋势。上一阶段楼市调控成效已初显。后续二线城市将基本进入“限购+限贷+限价+限售”的四限时代。而根据楼市新政的时效性,同策咨询研究机构预测,9~10月份极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期。

标杆房企业绩逆市飘红

从去年的“9·30”政策到今年的“3·17”调控,全国各地相继出台多元化楼市调控政策。其中,北京曾在10天内发布9项调控细则。之后,广州、厦门等30余个城市也密集出台收紧调控政策,全国开始进入严厉打击房价过快上涨的热点城市阶段。

据国家统计局最新数据显示,2017年一季度,全国房地产开发投资19292亿元,同比增长9.1%,增速比1~2月份提高0.2个百分点。商品房销售面积29035万平方米,同比增长19.5%,增速比1~2月份回落5.6个百分点。商品房销售额23182亿元,同比增长25.1%,增速回落0.9个百分点。

在此背景下,品牌房企业绩却逆市飘红。近期,据36家标杆房企公布的一季度销售情况显示,一季度合计销售9596.1亿元,同比上涨78.6%;合计销售面积7287.4万平方米,同比上涨64.2%。

记者梳理发现,过去领军房企万科一家独大,如今呈现碧桂园、万科、恒大“三强争霸”局面。数据显示,排名前三的这三大房企第一季度销售金额分别为1506.6亿元、1502.7亿元和1069.3亿元,销售总额同比增长120.2%,都突破千亿规模。

其中,碧桂园一季度完成全年销售目标4000亿元的36%,以3.9亿元的微弱优势超过万科,拔得头筹。其公告称,未经审核营运数据显示,第一季度实现合同销售建筑面积约1664万平方米,合同销售金额约人民币1506.6亿元。万科一季度累计实现销售面积988.2万平方米,销售金额1502.7亿元。

排名其后的绿地控股、保利地产、龙湖地产、华夏幸福等也都实现一季度业绩增长。绿地控股实现合同销售金额585.27亿元,同比增长17.9%。保利地产实现签约金额574.12亿元,同比增长27.23%;龙湖地产一季度累计实现合同销售金额430.2亿元,同比增长218%。华夏幸福一季度整体实现销售额409.33亿元,签约销售面积241.50万平方米,比去年同期增长93.77%和32.51%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一季度部分房企表现不错,也说明房企在销售方面成本并不高,而且房企项目销售价格也还有提升空间。在中原地产首席分析师张大伟看来,大房企以为资金成本等优势,布局合理,上涨更加迅速。增加现金流和降低融资成本是对抗市场下行风险的利器。未来,上升房企扩大规模的主要方向将是兼并重组。

部分房企业绩亏损

在房地产调控持续加码下,品牌房企业绩表现喜人,而部分中小房企的日子却并不好过。有多家中小房企第一季度净利润都亏损。

金融街于4月14日发布一季度业绩预告,预计一季度净利润为5.07亿元~5.85亿元,同比下降35.00%~25.00%。中房地产一季度业绩预告显示,归属上市公司股东净利润为约-2438万元,同比下降约335.36%。较去年亏损增大了3倍。

京汉股份亏损尤为明显。一季报预计,公司实现营业收入3.77亿元,同比增长18.21%;净利润为-2120.55万元,同比下降757.45%。京汉股份在报告中表示,业绩亏损主要系房地产项目大部分尚未交付,而已交付确认收入项目为自住房及两限房项目,毛利率较低等原因所致。

正处于转型中的泛海控股,业绩预增公告显示,一季度盈利约4.03亿元~4.58亿元,同比增长约120%~150%。但其中的房地产业务结算收入及业绩较上年同期有所下降。对此,泛海控股品牌部相关负责人在回复记者采访函中表示,这主要由于受房地产调控政策影响,地产结算收入大幅降低。“从长远来看,行业整体发展速度减缓、企业竞争加剧、市场分化加重趋势日益明显,泛海控股将转型为涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。”

无独有偶。天地源发布的《2017 年第一季度房地产项目经营情况简报》显示,实现开工面积2.17万平方米,同比减少72.74%;实现签约面积7.01万平方米,同比减少41.43%;实现签约金额6.75亿元,同比减少61.75%。天地源也在公告中称,这是受项目开发所在城市调控政策影响。另外,天地源当期无新增房地产项目。对此,天地源董秘办公室春姓负责人在电话中向记者表示,这主要是拿不到地,投拍政策不断在调整,公司之间拼得特别火热。

记者了解发现,有部分房企还将退出房地产行业。其中,绿景控股董秘王斌向记者表示,公司按照发展战略,将继续转型医疗服务业。而这一战略也体现在了其业绩上。4月15日其发布一季度业绩预告,净利润为-2300.00~-1900.00万元,较去年同比下降51.53%~25.17%。绿景控股表示,这主要由于公司正在进行非公开发行股票募集现金转型医疗服务行业,管理费用增加所致。

“受调控影响,房企销售业绩出现明显分化,从今年到明年市场洗牌速度可能会更快。”同策咨询研究部总监张宏伟分析认为, 这主要在于短期调控对不同房企影响有关。越规模化企业越占优势,中小企业则优势不再,未来可能会逐渐消亡或退出。

9~10月份或出台加强版调控政策

新一轮调控措施是于3月17日后陆续出台的。对此,国家统计局新闻发言人毛盛勇4月17日表示,这对于房价,还有其他房地产方面指标的影响,可能在4月份乃至以后陆续有所显现。

事实上,调控效果已初显。据国家统计局4月18日发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,3月份,70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落,18个城市环比下降或涨幅回落。其中,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,回落幅度在0.2至6.0个百分点之间;6个城市环比下降,降幅在0.1至0.7个百分点之间。

“目前,调控效果总体较好,受调控城市4月成交预计跌两成。”严跃进表示,一季度价格增幅已有明显收窄,尤其是部分热点二线城市房价上涨确实开始停滞,二套购房交易也在下滑。

另外,4月21日,中国人民银行公布的金融机构贷款投向统计报告,也显示调控升级下的市场正在降温。数据显示,一季度房地产贷款增速、个人住房贷款增速均有所下降。其中,人民币房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末低0.9个百分点。个人住房贷款余额19.05万亿元,同比增长35.7%,增速比上年末低1.1个百分点。地产开发贷款余额1.41万亿元,同比下降21.5%,降幅比上年末扩大16.6个百分点。

目前,地方调控趋势仍继续蔓延。中原地产统计机构数据显示,从2016年“9·30”调控开始,全国已有超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次。

“因供需结构难以全面改变,信贷虽然收紧但幅度有限,整体市场趋势还是以量跌价微跌为主。”张大伟分析认为,“限售”正成为当前各地楼市调控的新思路,预计后续二线城市将基本全面升级调控到限购+限贷+限价+限售的四限时代。

“今年3月份多地楼市调控加码后,9~10月份极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期。”同策咨询研究机构预测,按照往年调控经验,每次新政时效性为6~8个月,如今已经到了6个月时间,这意味着政策的时效性可能会逐步降低,需要加强版的楼市调控措施为楼市降温,巩固楼市调控的阶段性成果。另外,“十九大”刚好要在此时间段召开,政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会。

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