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中小房企履约率降低 供应商主动要求以房抵债

2015-12-29 14:04:29来源:中房网0人评论 分享
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摘要:在以往,開發商欠供應商的錢,用房子來頂賬的行為,只偶然出現在個別地區,且被認為是迫不得已的“下下策”。這種實物抵債的方式,對開發商來說,是資金枯竭情形下的不得已,對供應商來說,抵債的房子或可能涉及“一房多抵”,難以轉手等問題。

 在以往,開發商欠供應商的錢,用房子來頂賬的行為,只偶然出現在個別地區,且被認為是迫不得已的“下下策”。這種實物抵債的方式,對開發商來說,是資金枯竭情形下的不得已,對供應商來說,抵債的房子或可能涉及“一房多抵”,難以轉手等問題。

 隨著市場洗牌的加劇,大開發商的市場份額越占越大,中小開發商的錢袋也越來越難充飽。但在還未倒下之前,生產還在繼續,工事就無法避免。

今年來,部分供應商看出了中小開發商的錢困,主動要求“以房抵債”。

利潤微薄資金鏈枯竭 中小開發商履約率下降

2015年剛開年,中小開發商的生存問題備受關注。1月5日,有媒體曝出贛州長發置業有限公司“企業破產,欠債近20億元”。而整個1月份裏,全國就有超15家房地產企業股權掛牌轉讓。

隨著整個行業進入“白銀時代”,房企的應收遠不如前。今年三季度,80家上市房企共實現營業收入4244.45億元,但淨利潤只有343.5億元,平均淨利潤率僅為8%,為近年曆史*。

市場大環境如此,中小房企的財務狀況則更為不振。A股上市房企中,嘉凱城、雲南城投、中航地產、京投銀泰等均在三季報中顯示虧損。

面對生存危機,部分中小房企選擇了淡出房地產行業。今年裏上海證大、浙江廣廈、華麗家族、武漢三江航天等多個房企,都宣布將退出房地產行業。截止11月中旬,在北京產權交易所和上海產權交易所掛牌的待售房企股權達到34宗,總權益金額已超過一百億元。

還有一部分中小房企的命運則未能善始善終。早在今年8月,常州華光房地產開發有限公司被申請破產,多個項目未完被置。其中,在南京的兩個在建樓盤後期還有工程爛尾尚未交付,200多戶的收房仍成問題。

另一個案例則是在成都中國農業銀行股份有限公司成都蓉城支行以金融借款合同糾紛為由,將成都天來房地產開發有限公司以及一名自然人告上法庭。據媒體報道稱,和天來房地產之間存有廣告合同、建設工程施工合同、買賣合同等糾紛的還包括有康力電梯股份有限公司、成都盛大廣告傳媒有限公司、成都市博思堂廣告有限公司、成都安盈建築工程有限公司、上海熊貓機械有限公司成都分公司等在內的13家公司。

供應商主動要求以房抵債 保工款之餘還可消庫存

眼看上遊困境難除,下遊的供應商也謀劃自保。德生防水董事長李德生對中房網記者表示,針對高庫存的中小地產公司,為了防止後付款時被其拖欠款項,公司今年主動要求對方以房抵債。這樣在緩解房企資金鏈問題的同時,供應商的工程款也可以通過尾房的銷售進行回籠,通過資金的流動,盤活房地產市場。

李德生表示並不擔憂,“只要在能收回工程款成本的前提下,降價、打折出售手頭房源,基本都能賣出。當然集團也會有區域性和目標性的優先考慮,主要針對的是公司的真戰略合作夥伴”。

 李德生介紹說,公司采取的以房抵債主要有四種方式:一種是等工程完成後,開發商拿現房抵工款,*種是開發商讓供應商自己挑選房源抵押,第三種是開發商以低於市場價的價格將房子售於德生,第四種就是在簽訂合同時候,就談好預付房的交易條件。

目前德生防水已經用此方式在北京獲得了兩套房地產單位,在天津則獲得超過十套。

上遊洗牌影響下遊 供應商欲轉型高端服務商

在李德生看來,房地產市場的洗牌對於行業鏈條中的下遊供應市場來說是好事。因為一些投機式的小開發商被淘汰,大開發商的市場份額做大,與之合作的供應商所占的市場份額也自然增多。

李德生說,在美國約有30-40家建築防水公司,其中5、6家的龍頭防水公司能占到市場份額的60%以上。在俄羅斯,約有2-3萬家建築防水公司,但排名*的防水公司占到的市場份額達到了60%。由於大開商往往選擇規模和品牌力都較大的供應商合作,因此今年國內下遊建築行業在上遊的影響下,也出現了市場洗牌。而大供應商也擁有了擴大市場份額的機遇。“得益於此,今年德生的淨利潤反而提升了有30-40%”,李德生說。

而另一方面,部分供應商也在產品之外尋找自己的出路。在李德生看來,下遊公司不應該將“從低端制造業往高端制造業發展”作為企業的目標,而應該往高端服務商轉型。李德生表示:“一頭紮在制造業中,容易給公司和市場造成產能過剩,除了產品以外再沒有其他競爭力。但如果能通過提升防水施工隊伍水平、為合作夥伴提供後續維護保險服務,甚*學習部分物業公司賣解決方案,都能讓供應商多一項競爭本能”。

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